みなさんは「不動産投資」といった言葉を聞いて…どのようなイメージを持たれますか？

ここ数年、不動産投資をされる方が急増していますから、「身近な投資」というイメージを持たれている方も多いのではないでしょうか？きっと、みなさんの周辺で実際に不動産投資をされておられる方も中にはいらっしゃると思います。

また、中にはバブル経済の時に流行った「財テク」というあまり良くないイメージを持っておられる方もいらっしゃるでしょう。確かに、バブル経済の時にも流行した不動産投資は「財テク」の一部としてもてはやされ、当時も多くの方が参加されましたが、バブル経済崩壊とともに、かなりの方が損失を被ってしまいました。

不動産投資（いわゆる現物不動産投資）そのものは、下の図にもあるように、投資家が不動産を購入もしくは建築し、そこから収益を上げるのですが…同じ不動産投資でも儲け方（収益の源泉）がバブル経済の時の不動産投資と現在の不動産投資では大きく異なっているのです。

まず、今から20年ほど前のバブル経済の時に流行した不動産投資は、「土地の価格は絶対に上昇する」という土地神話を前提に購入し、将来、いかに購入した価格よりも高く売却するかによって、その不動産投資の収益性が左右されたのでした。いわゆるキャピタルゲイン（売却収入）狙いの不動産投資だったのです。

また、世の中も、土地の価格は絶対に上昇するものだから投資家の皆さんは買う、そして、投資家の皆さんが土地を買うから更に価格が上昇するといったように循環していきました。したがって、その不動産の採算性よりも土地などの値上がり益を重視していたのです。

それに対して、現在の不動産投資の収益の源泉は、賃料収入（インカムゲイン）となっています。これは、バブル経済崩壊後、土地の価格が下落し続け、売却収入を上げることが非常に難しくなったといった理由も挙げることができますが、それよりも、バブル経済崩壊後、土地の価格は大きく下落したのに対し、賃料はそれほど大きくは下がらなかったことが大きな理由です。言い換えると、以前と比べて不動産投資の収益性は向上したということなのです。次の表でご確認戴けると思います。

さらに、バブル経済崩壊後の企業のリストラにより、これまで、購入できなかった優良な敷地が多数、市場に向け放出されたこともこれらに影響しています。例えば、駅から徒歩数分の場所にある工場跡地やオフィスビル、社宅や社員寮、さらにはバブル経済のときに投資目的で購入した建物など様々です。

また、現在、不動産投資をする場合には、今後、この土地がいくら値上がりするのか？といったことを判断するのではなく、今後、この不動産から発生する収益はいくらになるか？という点から判断しています。正確には、不動産を様々な経済的視点から調査・分析し、その結果算出された価格と、実際に売りに出されている価格とを比較し、果たして、売りに出されている価格で不動産を購入して採算が合うかどうか？という視点で判断しています。

ですから、バブル経済の時と比べて、現在の不動産投資は本質的な部分が違っているのです。

このように、不動産投資は、以前は一部の方のみしか参加できないものでしたが、今ではその敷居はかなり低くなっています。また、不動産の賃料収入は比較的安定しているといわれており、この不透明な時代においては、この安定収入の確保が非常に魅力的であると言われています。